Geht es für Immobilieneigentümer darum, ihr Objekt zu verkaufen, so gilt es zunächst zu klären, wie viel die Immobilie denn eigentlich Wert ist bzw. wie sie sich am regionalen Markt einwerten lässt. Doch auch im Rahmen von rechtlichen Angelegenheiten, beispielsweise im Falle einer Schenkung, Scheidung oder Erbschaft ist eine angemessene Immobilienbewertung von großer Bedeutung. Hierbei wird allerdings meist der Verkehrswert der Immobilie bewertet. Aus diesem wird dann im Falle einer Schenkung oder Erbschaft im Anschluss die festzusetzende Schenkungs- oder Erbschaftssteuer ermittelt.
Geht es darum, eine Immobilie für den Handel am Markt einzuwerten, dann geht es um den tatsächlich am Markt erzielbaren Wert der Immobilie. Dieser unterliegt neben den objektspezifischen Einflussfaktoren vor allem auch der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation.
Eigentümer, die ihre Immobilie bewerten lassen möchten, haben hierzu mehrere Möglichkeiten. Soll zunächst ein grober Anhaltspunkt über den Marktwert der Immobilie ermittelt werden, dann kann beispielsweise auf einen Online-Immobilienrechner zurückgegriffen werden. Diese geben dabei die Preisspanne, in welcher sich der Objektwert bewegt, aus. Dazu müssen nur Angaben zum Baujahr, Ausstattungsniveau, Wohn- und evtl. Grundstücksfläche sowie zur Lage des Objekts gemacht werden. Über Werte von vergleichbaren Objekten wird dann im Hintergrund über einen mathematischen Algorithmus der Preiskorridor zur Immobilie ermittelt.
Nachteil dieser Bewertungsmethode ist allerdings, dass zum einen nur eine grobe Preisspanne ermittelt wird. Zum anderen können nur marktübliche Schnitte und durchschnittliche Ausstattungsmerkmale bewertet werden. Hochwertigere Objekte mit gewissen Extras und exklusiven Details fallen hier generell durchs Raster.
Für eine wirklich stichhaltige und seriöse Marktwertermittlung sollten Eigentümer daher einen Immobiliensachverständigen oder Immobilienmakler konsultieren. Gerade zur erfolgreichen Vermarktung von Immobilien ist ein angemessen angesetzter Marktwert unabdingbar. Würde der Verkaufspreis im ersten Schritt zu niedrig angesetzt werden, dann würde dies nicht nur einen monetären Schaden bedeuten. Vielmehr könnte er auch Käufer abschrecken, da sie direkt einen Haken wie Schwamm- oder Pilzbefall vermuten würden. Dagegen schreckt auch ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis potenzielle Käufer ab. Die Folge ist oftmals ein Teufelskreis aus zurückhaltenden Käufern und daraus resultierenden Preisabschlägen.
Für eine stichhaltige Marktwertermittlung stehen je nach Objektart und -nutzung das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren zur Verfügung. Bei allen drei genannten Verfahren spielt neben den baulichen und technischen Daten wie Baujahr, Größe, Ausstattung und Bausubstanz auch die Lage des Objekts eine entscheidende Rolle.
Zudem sollten die zur Immobilienbewertung relevanten Dokumente wie beispielsweise der Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Bauakte mit Schnittansichten und Grundrissen, der Energieausweis sowie etwaige vorhandene Mietverträge zur Verfügung stehen. Auch eventuell vorhandene Rechnungen und Nachweise über vorangegangene Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen können bei der entsprechenden Marktwertermittlung helfen.
So findet das Ertragswertverfahren typischerweise bei fremdgenutzten Immobilien Anwendung, während das Sachwertverfahren vor allem zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung kommt. Das Vergleichswertverfahren spielt grundsätzlich bei der Bewertung aller Objektarten eine gewisse Rolle, wird aber typischerweise bei Eigentumswohnungen eingesetzt.

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